LE BON DELAI POUR DONNER CONGE D’UN BAIL COMMERCIAL

Vous voulez résilier votre bail commercial en cours ? Attention à bien vous y prendre au moins 6 mois à l’avance. Il risque, sinon, de vous en coûter cher !

Résiliation possible tous les 3 ans

La durée d’un bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans. Le locataire peut toutefois donner congé à l’expiration d’une période triennale (ex. : au bout de 3 ans, 6 ans). Il n’a pas à s’expliquer.

Sauf clause contraire du bail.

Certains types de baux peuvent comporter une clause privant le locataire de cette faculté de résiliation. Une telle interdiction n’est désormais possible que pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, les locaux construits en vue d’une seule utilisation (dits « locaux monovalents »), les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette mesure a pour principal objectif de permettre au bailleur d’amortir des travaux qu’il a effectués dans les lieux loués. En pratique, la clause du bail pourrait simplement adapter la faculté de résiliation du locataire et prévoir, par exemple, de paralyser simplement la résiliation pour la première période triennale.

Départ à la retraite ou invalidité.

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou à qui est attribuée une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment, sans attendre la fin d’une période triennale.

Au moins 6 mois à l’avance

Le congé doit être donné par le locataire au moins 6 mois avant la date d’expiration de la période triennale. Pas un jour de moins. À défaut, le congé est irrégulier ; sauf rupture à l’amiable, une nouvelle période triennale commencera à courir et le locataire sera tenu des loyers 3 ans de plus (voir encadré).

En revanche, le congé peut être donné plus tôt si le locataire le souhaite. De même, rien n’interdit au bail de prévoir un délai plus long que le délai minimal de 6 mois.

Comment notifier le congé ?

Lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier, le locataire a le choix. Toutefois, lorsque la lettre recommandée n’a pas pu être présentée à son destinataire, le locataire doit renouveler sa démarche par huissier.

À qui notifier le congé ?

Sauf si le bail prévoit un autre destinataire, c’est au bailleur lui-même que le locataire doit s’adresser. Attention, en cas d’époux co-bailleurs, le congé doit être délivré à chacun. De même, s’agissant de propriétaires indivis (sauf si un des indivisaires reçu mandat du ou des autres).

Le coût d’un congé irrégulier

Un bail débute le 1^er octobre 2010. Le locataire veut donner son congé pour le 30 septembre 2013. Il notifie cette décision au bailleur seulement le 2 avril 2013, au prétexte que les 3 jours précédents étaient un samedi, un dimanche et le lundi férié. Le bailleur considère que le préavis légal de 6 mois est dépassé et lui réclame le paiement des loyers jusqu’au 30 septembre 2016. Il obtient gain de cause. Peu importe l’article 642 du code de procédure civile, dont s’est prévalu le locataire. Ce texte, qui proroge un délai jusqu’au premier jour ouvrable après un week-end et un jour férié, ne s’applique pas à ce cas de figure. Le locataire aurait dû notifier son congé au plus tard le 31 mars 2013 à minuit. Faute de quoi, il doit verser 3 ans de loyers supplémentaires

PRELEVEMENT A LA SOURCE : PLUS QUE 9 MOIS AVANT LE TOP DEPART

L’impôt sur le revenu sera prélevé chaque mois par l’employeur sur les rémunérations versées à ses salariés à partir du 1^er janvier 2019. Un rôle de collecteur d’impôt qu’il doit d’ores et déjà anticiper.

L’impôt sur le revenu est actuellement payé l’année suivant celle de la perception des revenus. À compter du 1^er janvier 2019, ce décalage est supprimé avec l’entrée en vigueur du prélèvement à la source ou PAS. Il concerne notamment les salaires qui feront l’objet d’une retenue à la source pratiquée chaque mois sur la fiche de paie par les entreprises au taux transmis par le fisc. Celles-ci sont donc au cœur de cette réforme de grande envergure. C’est pourquoi Bercy met dès à présent à leur disposition des outils leur permettant de décrypter le PAS, d’adapter leur logiciel de paie et de rassurer leurs salariés.

Taux de prélèvement

À partir de la déclaration des revenus de 2017, le fisc calculera le taux personnalisé qui sera appliqué au premier salaire payé en 2019. Ce taux figurera sur l’avis d’imposition 2018 et le contribuable pourra opter pour l’application d’un taux différencié s’il est en couple ou refuser que son taux soit communiqué à son employeur. Le fisc transmettra à l’automne à l’employeur via la DSN le taux du PAS à appliquer. Sauf changement en cours d’année, ce taux personnalisé sera ensuite actualisé en septembre 2019 sur la base de la déclaration des revenus de 2018.

À noter

Pour tout ce qui concerne le taux du PAS, le salarié devra obligatoirement s’adresser au fisc en particulier s’il a des questions ou souhaite modifier son taux en cours d’année (changement de situation familiale, modulation). Il n’aura aucune information sur sa situation fiscale personnelle à transmettre à son entreprise.

Rôle de l’entreprise

L’employeur aura l’obligation d’appliquer le taux transmis par le fisc ou à défaut le taux neutre (taux proportionnel fixé par la loi). Il devra retenir le PAS sur le salaire net à verser au titre du mois N en appliquant ce taux au salaire net imposable. Via la DSN il aura la charge de déclarer et de reverser par télérèglement en M + 1 le PAS du mois M, sous peine de sanctions. Les entreprises de moins de 11 salariés pourront opter pour un reversement trimestriel. Le bulletin de paie devra clairement mentionner les éléments relatifs au PAS.

À noter

Le taux du PAS de chaque contribuable est soumis au secret professionnel. Des sanctions pénales seront appliquées si la confidentialité n’est pas préservée.

Préparer le terrain

Chaque employeur doit anticiper l’adaptation de ses outils informatiques en vérifiant que son éditeur de logiciel de paie est engagé dans la préparation de l’entrée en vigueur du PAS. Si le fisc demeure l’interlocuteur des salariés, l’employeur a intérêt à informer ceux-ci en amont sur les modifications de sa fiche de paie. Il pourra simuler le PAS sur les bulletins de septembre à décembre 2018 (sans pratiquer effectivement la retenue à la source) en y mentionnant les éléments relatifs au PAS qui seront obligatoires à partir de janvier 2019 et en joignant les brochures d’information du fisc.