L’acquisition d’un local professionnel est une décision importante pour un dirigeant de société, qui doit être minutieusement préparée. Pour arbitrer entre les différents modes de détention possibles, il est indispensable de prendre en compte à la fois les aspects juridiques, fiscaux et financiers.

Pour exercer son activité, une société a besoin de locaux professionnels : bureaux, boutique, entrepôt, atelier, cabinet, etc. En phase de démarrage puis de montée en puissance, la location constitue la solution la plus souple. Mais, outre les aléas liés au bail, elle n’est souvent pas la plus économique.

En effet, passé un certain cap, la question de l’achat du local nécessaire à l’exercice de son activité se pose inévitablement au chef d’entreprise. Un sujet épineux qui mérite une attention toute particulière dans la mesure où il convient de concilier les intérêts de l’exploitation et les objectifs personnels du dirigeant.

Pour quelles raisons acheter ?

L’acquisition d’un local professionnel permet, en effet, d’assurer une certaine stabilité à long terme à la société et une meilleure maîtrise des coûts.

Cette acquisition présente aussi un intérêt pour son dirigeant s’il souhaite préparer le passage de relais en facilitant la cession de son entreprise ou la transmission à ses enfants et de se ménager une source de revenus une fois à la retraite.

Tout en étant en veille sur le marché immobilier pour identifier le local professionnel adapté à la situation (surface, environnement géographique et concurrentiel, prix…) et en recherche des modes de financement de l’opération, il est essentiel de réfléchir en amont sur la meilleure façon de procéder.

Les stratégies classiques consistent en l’acquisition de locaux par le dirigeant (ou un associé) ou bien directement par la société. Une autre voie, souvent préconisée, consiste à acquérir le bien par l’intermédiaire d’une société civile immobilière ou SCI.

Chaque mode de détention présente des avantages et des inconvénients qu’il est indispensable d’identifier avec soin avec l’aide de professionnels (spécialiste de l’immobilier d’entreprise, notaire, avocat, expert-comptable, banquier…) afin de faire le choix le plus judicieux possible.

L’achat du local professionnel par la société

Des atouts financiers et fiscaux…

L’acquisition du local professionnel par la société présente surtout un intérêt pendant la phase de détention. En effet, l’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise augmente la surface financière de celle-ci. Ceci constitue un atout incontestable aux yeux des banquiers, car l’immeuble peut être offert en garantie, facilitant ainsi l’accès à un prêt ou à un découvert bancaire. C’est aussi un gage de crédibilité vis-à-vis des créanciers de l’entreprise.

Par ailleurs, sur le plan fiscal, l’inscription de l’immeuble à l’actif de l’entreprise autorise la déduction de son bénéfice imposable des charges se rapportant à son acquisition (honoraires de notaire, droits de mutation, commissions d’agence…) et à son financement (intérêts d’emprunt, commissions d’intermédiaire…), sauf si ces frais ont été incorporés au prix de revient du bien. Peuvent aussi être déduites du résultat imposable de l’entreprise les charges liées à l’utilisation du bien (entretien, réparation, électricité, chauffage…) et les charges se rapportant à la propriété de l’immeuble (charges de copropriété, impôts fonciers…). Si l’immeuble est à usage mixte (pour les besoins de la société et pour les besoins personnels du dirigeant), la déduction de ces charges est autorisée à hauteur de la seule utilisation professionnelle. La société peut en outre pratiquer un amortissement sur l’immeuble et, selon leur importance, déduire immédiatement ou amortir d’éventuels travaux.

… mais un frein éventuel à la transmission.

L’augmentation de la valeur du patrimoine professionnel liée à la présence d’un immeuble peut, en revanche, constituer un obstacle à la transmission de l’entreprise.

Elle peut, en effet, être dissuasive pour un acheteur potentiel dans la mesure où son prix s’en trouve renchéri. Cela peut aussi rendre plus compliqué le désintéressement des héritiers non repreneurs en cas de transmission à titre gratuit d’une entreprise à des enfants, par exemple.

Il est aussi important d’intégrer le fait qu’en cas de cession du bien immobilier (à titre gratuit ou onéreux) ou bien de retrait du patrimoine professionnel vers le patrimoine privé du dirigeant, si l’opération dégage une plus-value, celle-ci est taxable selon le régime fiscal des plus-values professionnelles. Le coût fiscal à la sortie peut selon les cas être très significatif. Il dépend du régime de taxation de la société. Si elle est soumise à l’IS, la plus-value constitue un élément du résultat imposable taxé à l’IS dans les conditions de droit commun. Lorsque la société relève de l’IR, si le bien est détenu depuis au moins 2 ans, la plus-value dite à court terme (part correspondant aux amortissements pratiqués) est taxée au barème progressif de l’IR (avec possibilité d’étalement sur 3 ans) et soumise aux cotisations sociales. La plus-value dite à long terme (le surplus par rapport aux amortissements) bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5^e (donc exonération définitive au bout de 15 ans) avant d’être taxée au taux forfaitaire de 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux (comprenant 9,2 % de CSG 9,2 %, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement unique de solidarité).

Bon à savoir. Sur le plan fiscal, l’inscription de l’immobilier à l’actif de la société permet de revendiquer le bénéfice du pacte Dutreil en cas de transmission par donation ou succession de l’entreprise (précisons toutefois que l’article 23 de la loi de finances pour 2024 exclut du bénéfice du pacte Dutreil la location de locaux meublés ou d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation pour les transmissions depuis le 17.10.2023). Pour le calcul des droits fiscaux, un abattement de 75 % est, alors, défalqué sur la valeur des parts transmises compte tenu de l’actif immobilier, sous réserve du respect de nombreuses conditions très strictes, dont un engagement de conservation des titres concernés. Si le local professionnel n’appartient pas à l’entreprise (détention via une SCI par exemple), il ne bénéficie pas de ce régime fiscal très avantageux en cas de transmission.

Le local professionnel détenu par le dirigeant

Mise à disposition de la société…

Le dirigeant (ou l’associé) qui décide d’acheter directement le local professionnel parce qu’il souhaite se constituer un capital pour sa retraite peut le louer à sa société dans le cadre d’un bail commercial. Ce bien immobilier est, ainsi, à l’abri des créanciers de l’entreprise en cas de difficultés financières et le dirigeant est assuré d’une source régulière de revenus lui permettant de supporter ses charges d’emprunt s’il s’est endetté pour cette acquisition ainsi que les charges de l’immeuble et les impositions qui sont dues.

Attention, pour éviter un risque de remise en cause par le fisc, le montant du loyer fixé entre le dirigeant et la société doit correspondre au prix du marché et ne doit pas être exactement calqué sur les mensualités de remboursement de l’emprunt. Par ailleurs, la conclusion d’un bail entre le dirigeant et la société nécessite le respect d’un formalisme juridique précis, notamment au travers de la signature d’une convention réglementée.

… mais une fiscalité alourdie pour le dirigeant.

Si l’entreprise peut déduire les loyers versés et les charges relatives à l’utilisation de l’immeuble, le dirigeant doit, de son côté, déclarer les loyers qu’il perçoit dans la catégorie des revenus fonciers, ceux-ci étant taxés au barème progressif de l’IR plus aux prélèvements sociaux (17,2 %). Ces revenus fonciers viennent s’ajouter aux revenus professionnels du dirigeant et contribuent donc à alourdir sa facture fiscale personnelle. Il peut, néanmoins, déduire de ses revenus fonciers certaines charges limitatives comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien ou de réparation ou les primes d’assurance. Il n’est pas question, en revanche, de déduire les frais d’acquisition ni un quelconque amortissement de l’immeuble.

À retenir. En cas de cession de l’immeuble, l’éventuelle plus-value réalisée relève du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value taxable est imposée au taux forfaitaire de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux après application d’un abattement pour durée de détention. Cet abattement conduit à une exonération d’IR au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Quel impact pour l’IFI du dirigeant ?

Si son patrimoine immobilier imposable est supérieur à 1,3 M€ au 1^er janvier, le chef d’entreprise doit, à l’instar de n’importe quel contribuable, souscrire une déclaration 2042-IFI. Deux dispositifs peuvent être actionnés pour faire « échapper » l’immobilier professionnel à l’IFI.

Le premier vise tous les contribuables et permet d’exclure de l’assiette de l’IFI les biens détenus au travers d’une société opérationnelle dès lors qu’ils sont affectés à son exploitation.

Si cette exonération ne peut pas jouer, il existe un second dispositif spécifique au chef d’entreprise. Il permet d’exonérer d’IFI les biens immobiliers affectés directement ou indirectement à son activité professionnelle principale ou à la société qui constitue son outil de travail. Si la société détentrice de l’immeuble est soumise à l’IS, le dirigeant doit y exercer des fonctions de direction lui rapportant plus de 50 % de ses revenus professionnels. L’exonération s’applique à hauteur de sa participation dans la société (si le taux de détention est de 70 %, la valeur des biens est exonérée à hauteur de 70 %). Lorsque la société relève de l’IR, le dirigeant doit y exercer son activité professionnelle principale.

Les biens détenus par le biais d’une SCI et affectés à l’activité opérationnelle d’une société dont le contribuable détient des parts échappe également à l’IFI.

Local professionnel logé dans une SCI

Des parts de SCI plus aisées à transmettre…

La constitution d’une SCI détenant le local professionnel loué à la société d’exploitation présente, en dépit de ses contraintes et de son coût, de nombreux atouts principalement sur le plan patrimonial.

Le dirigeant peut, en effet, se constituer un patrimoine immobilier distinct de sa société (donc à l’abri en cas de difficultés financières) et espérer trouver plus facilement de nouveaux investisseurs ou un repreneur le jour où il décide de céder son entreprise.

Le dirigeant peut aussi préparer la transmission de celle-ci au sein du cercle familial en permettant sa répartition à égalité entre les héritiers susceptibles de lui succéder dans les affaires et les autres héritiers qui peuvent se voir attribuer des parts de SCI (ainsi, au lieu de subir les affres d’une indivision sur un bien immobilier, ceux-ci sont détenteurs de parts de SCI génératrices de revenus et peuvent éventuellement les céder).

Enfin, pour le chef d’entreprise, la diversification de son patrimoine permet de lui assurer une source de revenus supplémentaire, notamment dans la perspective d’une cessation d’activité. Il peut, alors, céder son entreprise tout en conservant des revenus locatifs pour compléter sa retraite.

En pratique. Loger le local professionnel dans une SCI est, certes, un outil efficace mais il faut être conscient que la séparation des patrimoines immobilier et professionnel au sein de deux structures juridiques distinctes entraîne un formalisme plus lourd, à la fois sur les plans juridique (statuts à rédiger, contrat de location…), comptable et fiscal (tenue d’une comptabilité, obligations déclaratives…).

… mais nécessitant de maîtriser les relations entre les 2 sociétés.

Pour que la détention des murs par la SCI ne risque pas d’être remise en cause par le fisc, il est indispensable de prendre certaines précautions. La SCI ne doit pas être considérée comme fictive, ce qui suppose le respect de ses règles et de son formalisme (tenues des AG, rapport de gestion du gérant…). Par ailleurs, le bail commercial entre la SCI et la société d’exploitation doit être conclu à un loyer « normal » et il est nécessaire d’être vigilant sur les relations entre les deux structures susceptibles de constituer des indices de confusion de patrimoines (versements anormaux et fréquents entre les deux entités, confusion de comptes…). Attention, si la SCI participe aux résultats de la société d’exploitation par le biais d’un loyer indexé sur le chiffre d’affaires ou les bénéfices ou bien si elle se porte habituellement caution de la société d’exploitation, elle peut se retrouver d’office soumise à l’IS.

Transparence fiscale.

Comme en cas de détention directe du local professionnel, sauf option pour l’IS (voir encadré), les revenus de la SCI sont déterminés selon les règles des revenus fonciers et répartis entre les associés en proportion de leurs droits pour y être taxés au barème progressif de l’IR. En cas de vente de l’immeuble par la SCI ou de vente de parts sociales par les associés personnes physiques, ceux-ci sont imposés selon les règles des plus-values immobilières des particuliers.

Bon à savoir. Il est recommandé de constituer la SCI dès l’achat des locaux pour éviter une éventuelle taxation de la plus-value d’apport. Le schéma de la SCI peut être optimisé en faisant acheter la nue-propriété par la SCI et l’usufruit temporaire par l’entreprise. Celle-ci pourra amortir la valeur de l’usufruit et, ainsi, réduire le montant de son bénéfice imposable. Au terme de l’usufruit, le dirigeant récupérera la pleine propriété du bien sans surcoût fiscal. Un tel montage nécessite d’être mis en place avec l’aide de spécialistes, une attention particulière devant être portée à la valorisation de l’usufruit qui doit correspondre à la réalité et être dûment justifiée.

La SCI opte pour l’IS, un choix au cas par cas

La SCI est, par défaut, soumise à l’IR. Les loyers perçus sont donc imposés comme si l’immeuble était détenu en direct. Cette fiscalité très lourde peut conduire à s’interroger sur l’opportunité d’opter pour l’IS. En effet, si la SCI a exercé une option pour l’IS, elle a sa fiscalité propre et le bien immobilier peut être amorti. Ceci conduit bien souvent à ramener son bénéfice imposable à zéro. En cas d’éventuel bénéfice, celui-ci est taxé au niveau de la SCI au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis de 25 % au-delà. Si ce bénéfice est gardé en réserve, les associés ne subissent aucune taxation. Ce n’est qu’en cas de perception de dividendes qu’ils doivent acquitter le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, sauf option globale pour le barème de l’IR.

L’inconvénient majeur d’une imposition à l’IS concerne la cession du bien immobilier. La SCI est pénalisée si l’opération génère une plus-value car celle-ci est calculée en déduisant les amortissements pratiqués du prix d’acquisition et ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

L’arbitrage entre une imposition de la SCI à l’IR ou à l’IS est donc délicat et doit être effectué en fonction du taux d’imposition personnel des associés de la SCI, des charges susceptibles d’être déduites par la SCI (plus importantes pour une SCI à l’IS) et de la taxation en cas de revente du bien, surtout s’il est susceptible de prendre de la valeur (plus lourde pour une SCI à l’IS).